国有企业改制中土地资产授权经营方式处置与评估

2018-09-08 20:42:59 投稿人 : adm1n 围观 : 评论
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摘要:随着我国社会主义市场经济机制的完善和土地制度的不断改革,土地使用权逐渐从无偿,无限到有偿,有限的时期转变;土地使用成本占企业建设总成本的比例也在增加。更大。在国有企业改制过程中,为确保资产价值不流失,土地资产的评估和处置已成为企业改革的必要程序。本文在实际工作经验的基础上,探讨了国有企业改制过程中土地资产授权管理方法的处理和评价应注意的问题。

关键词:授权操作;企业重组;土地资产;处置;评测

首先,授权业务概念的来源

(1)国有资产的授权经营

国有资产的授权经营作为国有资产管理的一种形式,我们可以从相关法律法规中了解从概念形成到逐步完善国有资产授权经营的过程。其中,代表性文件规定了“国家试点企业集团国有资产授权实施办法(试行)”(国有企业发展[1992] 50号),“公司法”和“暂行办法”。 “国有企业国有资产监督管理条例”(2003年国务院令第378号)和中共中央关于国有企业改革发展若干重大问题的决定(1999年第15届全国代表大会决议)。

授权经营的定义,国有企业发展[1992]第50号第3条规定:“国有资产的授权经营是指统一授权国有资产的国有资产管理部门。企业集团中的企业集团向核心企业进行经营管理,建立核心企业与近缘企业之间的特权纽带,增强集团的凝聚力,使封闭式企业成为一个整体公司所属子公司或核心企业控股子公司,发挥其整体优势。“中共十五届四中全会决议提出积极探索国有资产管理的有效形式,国有资产所有权属于国务院,国有资产管理由中央和地方分层实施办公室和国有资产被大企业(企业集团和控股公司)授权经营。 “公司法”规定,国务院可以授权具有较好经营和健全制度的大型独资国有企业行使资产所有者的权利。 “企业国有资产监督管理暂行条例”第二十八条规定:“国有资产监督管理机构可以授权国有独资企业和国有资产经营国有资产。具有合格条件的独资企业。授权国有独资企业国有独资企业应当经营,管理和监督国有投资其全资,控股和股份制企业所形成的国有资产。

可以看出,随着国有企业改革的深入推进,国有资产授权管理体制得到了改善和完善。

(2)土地的授权经营和处置方法

为了加强土地管理,明确土地权益,促进国有土地的有偿使用,国有企业改革涉及到土地使用权的分配,按照有关规定处理土地资产。

作为国有土地使用权的处置手段,1998年“国有企业改革中土地使用权转让管理暂行规定”规定:“授权经营是指国家授权使用国有土地使用权在一定时期内。经国务院批准的国有控股公司,国有独资公司和集团公司为国家授权投资机构,经营管理。授权国有控股公司,国有独资公司和集团公司作为国家授权投资机构,经授权,可以直接关联企业,控股公司和股份制企业通过出资方式分配土地(持股)企业应当持有土地使用权经营管理许可和有关文件,并按要求办理土地登记手续的变更。

可以看出,国有土地使用权的授权经营和处置是按照国有企业授权管理制度发展起来的一种土地管理形式。

2.土地授权管理的特点和实质

(1)授权业务的特征

1.学科资格特征。授权业务经营范围一般指具有重要公共产品,自然垄断和服务业的行业,以及高科技和支柱产业的主要骨干企业。土地授权经营具有重要的主体资格特征,实施授权经营和处置的国有企业必须具有国家和省级授权经营资格。

2.公平的特征。获得授权经营的土地使用权可以在使用期间分配给集团公司的直属企业,股份制企业或控股公司,或者配置为其他单位依法以价格参与的方式使用。 (资金)和租赁。土地使用权转让或者变更为其他单位或者个人的,应当经土地所在地市,县国土资源管理部门批准,并缴纳土地出让金。可以看出,授权的商业用地在授权的企业集团系统内具有完全的土地权利,但对于系统外,土地权利受到限制。

(2)授权处置方法的实质

土地授权操作模式针对某个企业类别。企业应向地方财政支付的土地出让金转换为国有企业资本。该物质不同于土地使用方法,可以理解为土地转让收入。一种有效减少国有企业土地处置方式的闲置处理方式。在实际运行中,地方政府未能获得土地出让收入,相关的土地收入在国家和省级实施。

早期,中石化,中国电信等大型中央企业通过土地授权进行处置。近年来,中国邮政快递物流,中国邮政储蓄银行改革,广东广业资产管理公司重组项目进行了专项重组。

三,授权管理中的几个关键问题

(1)土地资产的权利持有人

实施土地使用权经营方式的土地使用权人必须是具有经营资格的企业或者其下的独资企业。如果土地使用权持有人拥有授权企业集团系统以外的其他组成部分,则必须首先将其权益记入该组。以广东省为例,具有授权企业资质的企业必须符合“24家省级授权经营企业集团重组计划”(广东省办事处[2003] 11号)和“企业履行出资责任第一名”(广东省)政府办公室[2004]第64号),或经省政府批准的授权企业(如广东出版集团等)。

(2)土地业权登记

在土地管理部门出具的土地资产处置具体方案中,将明确规定待处置土地资产的面积,用途和评估价值。可以看出,改善土地产权登记是实施土地评估和处理授权业务申报的先决条件。土地资产登记应当符合“土地登记办法”和“土地利用分类标准”的要求。

中国的土地管理和住房管理分为两个管理线:国土资源部和住房和建设部。由于管理信息不共享,在早期的土地授权经营和处置中,有一些情况是土地所有权人和房屋所有权在处置企业重组资产后不一致。例如,土地所有权被授权经营集团企业,房屋资产注入下属控股公司,房屋所有权为控股公司。这种情况违背了中国的“物权法”和“城市房地产管理法”等规定,导致企业改制后资产所有权的混乱管理。因此,在实施授权业务处置和后续配置时,应注意土地和住房产权的一致性。

(3)难以实施授权操作的区域

在推进部分国有企业整体上市,提高国有资产证券化率的政策下,从降低改革成本的角度看,土地资产的授权经营和处置是比较常见的土地处置方式。对于企业。因为处置方法主要是将原先转交给地方政府的土地权转让给国家或省级。在实际运作中,将有一些地方政府根据授权的运营模式抵制土地处置,如北京,上海和深圳,这些都不隶属于省政府。

(4)授权业务的后续管理

企业应当按照“国有企业改革中土地使用权转让管理暂行规定”的要求,提供反映土地资产增值和保值的年度报告,并报告授权。部门处置土地资产和公司土地权益的变化。有必要对授权企业对土地资产的经营和合法使用情况进行检查和监督,并有权依赖违法行为。法律责任的法律调查与侦查。此外,国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的意见(国土资发[1999] 433号)指出国土资源部和国土资源部财政部应对国有土地实行财务处理和监督。

由于土地资产有权被处置,后续管理涉及土地,国有资产,工商,金融等职能部门,缺乏相关的配套管理实施细则,导致后续监督不到位,管理层在实际操作中不合规的情况。例如,授权企业的资本增加(包括在实收资本或资本储备中)以及如何在土地资产转让后减少的问题;在处理土地所有权变更问题时,企业是否应当显示工商部门营业执照资金的变化;每年评估认可土地管理的价值等

4.授权管理土地评估

(1)实施企业改制土地评估的相关要求

与中国企业改制有关的文件对土地评估提出了明确要求。主要规定是:

国土资源开发[1999]第433号规定了与国有企业改革有关的土地评估,要求对国有企业改革相关的土地使用权进行土地价格评估,A-级别土地评估机构必须评估上市重组公司。省级以上国土资源管理部门批准处置授权业务模式。企业申请土地处??置时,应当同时提交土地估价报告。 “国有企业改革中土地使用权转让管理暂行规定”要求,如果土地价格评估在重组过程中未按照有关法律法规实施,土地评估结果将未经确认,土地资产计划将不予批准。 。

“关于改革土地估价结果审批方法和批准土地资产处置方式的通知”(国土字发[2001] 44号)规定:申请土地资产处置申请时,企业向市,县申请土地行政主管部门进行初审。市,县土地管理部门应当审查土地产权和土地价格水平,并发表意见。

(二)企业重组土地评估的技术思路

企业重组土地评估的目的是澄清企业与国家之间土地权的分配。国土紫法[2001]第44号文件指出,分配的土地价格可以参考平均购置和开发成本,并作为公司的股权来确定。在土地有偿使用过程中,土地出让金根据土地使用权的土地出让价格与分配的土地价格之间的差额计算,差额作为国家转移资本。

2009年4月,“关于完善企业估价土地估价报告相关事项的通知”(国土资源部[2009] 311号)再次强调按土地分配有偿使用土地使用权。转让地价与分配的土地价格之间的差额占土地出让金的比例,并作为国有资本转移的依据。因此,土地使用权价格的分配是改革企业土地资产科学计算增加国家资本或国有资产,澄清企业国有分配土地权利不可或缺的参数。

在311号文件发布之前,在实际运行中,与企业重组有关的土地估价报告只需要评估土地使用权价格,土地部门应根据每个地区征收土地出让金(一般在土地转让地点)。 40%)计算土地转让费。在实施311号文件后,企业需要重组除有偿使用之外的土地评估,并要求他们发出转让价格和转让价格。中国邮政集团的快递物流专项重组是该文件运营最早的国有企业改制项目之一,广东广业资产管理有限公司的大爆破系统是我省第一个按照该项目运营的项目。本文件的要求。

(3)授权管理土地评估

从上述规定和分析可以看出,授权商业用地在企业内部系统中具有完整的土地权益。但是,对于系统外,土地权益受到限制,即外国转让实施时,土地和资源管理部门需要批准并支付土地出让金。在权益方面,授权经营土地与转让土地不同。在评估授权经营土地时,是否应考虑权益差异的影响?我认为,土地资产的授权经营和处置,是将原本应付的土地出让金转换为特定合格企业单位的国有企业资本投资。土地出让金=土地使用权价格 - 土地使用权价格。因此,在土地评估改革中,授权土地使用权的价格应根据土地使用价格的内涵确定。

??引用:

赵熙天论企业改制中的问题与建议[J]。中国商业,2009。

高绍君企业重组中的土地资产评估[J]。湖北经济学院学报,2005。

孙荣华价值评估法在大连国有企业改制中的应用研究[D]。大连理工大学,2009。

刘成论国有企业改革中土地资产的配置与评价[J]。铜管工程,2008。

潘石兵。中国城市国有土地产权研究[D]。华中农业大学,2005。

(作者:陈志华刘菊新作者:广东优评土地房地产咨询有限公司)

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